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    江蘇衡芃土地房地產資產評估造價諮詢有限公司
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    房地產徵收評估

產品詳情

房地產徵收評估的價值定義為被拆遷房屋的房地產市場價值•↟✘•。 房屋拆遷評估不考慮租賃◕│,抵押和其他權利限制的影響•↟✘•。 

收費標準│✘:

根據《江蘇省房地產中介服務收費管理辦法》和《江蘇省城市房屋拆遷管理辦法》 南京市◕│,房屋拆遷評估(包括產權交換房屋評估)的收費標準確定為│✘:根據拆遷評估房屋建築面積費◕│,住宅基準價格為10元平方米◕│,基準價格為 非住宅房屋是8元平方米•↟✘•。 具體的評估費標準可以由拆遷各方協商確定◕│,不得超過20%•↟✘•。 對大於建築物面積的土地使用權的面積補償的評估◕│,房屋拆遷的重新評估(評估)和評估專家委員會的評估按60%的標準收取•↟✘•。 上述標準•↟✘•。 尚福《通知》明確規定◕│,在20%的範圍內◕│,有資格對南京市城市房屋拆遷進行評估的房地產評估機構◕│,應當實行明確的定價標準◕│,不得增加收費◕│,也不得擅自增加收費•↟✘•。 

國有土地上房屋徵收評估辦法

第1條旨在規範對國有土地上房屋徵收的評估•↟✘•。 房屋徵收和評估的結果是客觀公正的•↟✘•。 根據《國有土地上房屋徵收和補償條例》的規定◕│,這些措施

第二條評估了國有土地上被徵收房屋的價值和用於產權交換的房屋◕│, 衡量與房地產類似的被徵收房屋的市場價格◕│,並對有關評估結果進行評估•↟✘•。 應用此方法•↟✘•。 

第三條房地產價格鑑定機構◕│,房地產鑑定人以及房地產價格鑑定專家委員會(以下簡稱鑑定專家委員會)的成員◕│,應當獨立◕│,客觀◕│,公正地進行房屋建設•↟✘•。 收購評估和評估•↟✘•。 並負責釋出的評估和鑑定意見•↟✘•。

任何單位和個人不得干預房屋徵收評估◕✘、鑑定活動•↟✘•。與房屋徵收當事人有利害關係的◕│,應當迴避•↟✘•。

第四條 房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的◕│,由房屋徵收部門透過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定◕│,或者採取搖號◕✘、抽籤等隨機方式確定•↟✘•。具體辦法由省◕✘、自治區◕✘、直轄市制定•↟✘•。

房地產價格評估機構不得采取迎合徵收當事人不當要求◕✘、虛假宣傳◕✘、惡意低收費等不正當手段承攬房屋徵收評估業務•↟✘•。

第五條 同一徵收專案的房屋徵收評估工作◕│,原則上由一家房地產價格評估機構承擔•↟✘•。房屋徵收範圍較大的◕│,可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔•↟✘•。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的◕│,應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估物件◕✘、評估時點◕✘、價值內涵◕✘、評估依據◕✘、評估假設◕✘、評估原則◕✘、評估技術路線◕✘、評估方法◕✘、重要引數選取◕✘、評估結果確定方式等進行溝通◕│,統一標準•↟✘•。

第六條 房地產價格評估機構選定或者確定後◕│,一般由房屋徵收部門作為委託人◕│,向房地產價格評估機構出具房屋徵收評估委託書◕│,並與其簽訂房屋徵收評估委託合同•↟✘•。

房屋徵收評估委託書應當載明委託人的名稱◕✘、委託的房地產價格評估機構的名稱◕✘、評估目的◕✘、評估物件範圍◕✘、評估要求以及委託日期等內容•↟✘•。

房屋徵收評估委託合同應當載明下列事項│✘:

(一)委託人和房地產價格評估機構的基本情況;

(二)負責本評估專案的註冊房地產估價師;

(三)評估目的◕✘、評估物件◕✘、評估時點等評估基本事項;

(四)委託人應提供的評估所需資料;

(五)評估過程中雙方的權利和義務;

(六)評估費用及收取方式;

(七)評估報告交付時間◕✘、方式;

(八)違約責任;

(九)解決爭議的方法;

(十)其他需要載明的事項•↟✘•。

第七條 房地產價格評估機構應當指派與房屋徵收評估專案工作量相適應的足夠數量的註冊房地產估價師開展評估工作•↟✘•。

房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受託的房屋徵收評估業務•↟✘•。

第八條 被徵收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋徵收部門與被徵收人確定被徵收房屋價值的補償提供依據◕│,評估被徵收房屋的價值”•↟✘•。

用於產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋徵收部門與被徵收人計算被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價提供依據◕│,評估用於產權調換房屋的價值”•↟✘•。

第九條 房屋徵收評估前◕│,房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查◕│,明確評估物件•↟✘•。評估物件應當全面◕✘、客觀◕│,不得遺漏◕✘、虛構•↟✘•。

房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收範圍內房屋情況◕│,包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定◕✘、處理結果情況•↟✘•。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈•↟✘•。

對於已經登記的房屋◕│,其性質◕✘、用途和建築面積◕│,一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的◕│,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外◕│,以房屋登記簿為準•↟✘•。對於未經登記的建築◕│,應當按照市◕✘、縣級人民政府的認定◕✘、處理結果進行評估•↟✘•。

第十條 被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日•↟✘•。

用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致•↟✘•。

第十一條 被徵收房屋價值是指被徵收房屋及其佔用範圍內的土地使用權在正常交易情況下◕│,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自願進行交易的金額◕│,但不考慮被徵收房屋租賃◕✘、抵押◕✘、查封等因素的影響•↟✘•。

前款所述不考慮租賃因素的影響◕│,是指評估被徵收房屋無租約限制的價值;不考慮抵押◕✘、查封因素的影響◕│,是指評估價值中不扣除被徵收房屋已抵押擔保的債權數額◕✘、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款•↟✘•。

第十二條 房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘◕│,調查被徵收房屋狀況◕│,拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料◕│,做好實地查勘記錄◕│,並妥善保管•↟✘•。

被徵收人應當協助註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘◕│,提供或者協助蒐集被徵收房屋價值評估所必需的情況和資料•↟✘•。

房屋徵收部門◕✘、被徵收人和註冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認•↟✘•。被徵收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的◕│,應當由房屋徵收部門◕✘、註冊房地產估價師和無利害關係的第三人見證◕│,有關情況應當在評估報告中說明•↟✘•。

第十三條 註冊房地產估價師應當根據評估物件和當地房地產市場狀況◕│,對市場法◕✘、收益法◕✘、成本法◕✘、假設開發法等評估方法進行適用性分析後◕│,選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估•↟✘•。

被徵收房屋的類似房地產有交易的◕│,應當選用市場法評估;被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的◕│,應當選用收益法評估;被徵收房屋是在建工程的◕│,應當選用假設開發法評估•↟✘•。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的◕│,應當選用兩種以上評估方法評估◕│,並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後◕│,合理確定評估結果•↟✘•。

第十四條 被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位◕✘、用途◕✘、建築結構◕✘、新舊程度◕✘、建築面積以及佔地面積◕✘、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素•↟✘•。

被徵收房屋室內裝飾裝修價值◕│,機器裝置◕✘、物資等搬遷費用◕│,以及停產停業損失等補償◕│,由徵收當事人協商確定;協商不成的◕│,可以委託房地產價格評估機構透過評估確定•↟✘•。

第十五條 房屋徵收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位◕│,精確到元•↟✘•。

第十六條 房地產價格評估機構應當按照房屋徵收評估委託書或者委託合同的約定◕│,向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果•↟✘•。分戶的初步評估結果應當包括評估物件的構成及其基本情況和評估價值•↟✘•。房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示•↟✘•。

公示期間◕│,房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋•↟✘•。存在錯誤的◕│,房地產價格評估機構應當修正•↟✘•。

第十七條 分戶初步評估結果公示期滿後◕│,房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告•↟✘•。房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告•↟✘•。

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估專案的兩名以上註冊房地產估價師簽字◕│,並加蓋房地產價格評估機構公章•↟✘•。不得以印章代替簽字•↟✘•。

第十八條 房屋徵收評估業務完成後◕│,房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷◕✘、歸檔保管•↟✘•。

第十九條 被徵收人或者房屋徵收部門對評估報告有疑問的◕│,出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明•↟✘•。

第二十條 被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的◕│,應當自收到評估報告之日起10日內◕│,向房地產價格評估機構申請複核評估•↟✘•。

申請複核評估的◕│,應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請◕│,並指出評估報告存在的問題•↟✘•。

第二十一條 原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核•↟✘•。複核後◕│,改變原評估結果的◕│,應當重新出具評估報告;評估結果沒有改變的◕│,應當書面告知複核評估申請人•↟✘•。

 第二十二條 被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的◕│,應當自收到複核結果之日起10日內◕│,向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定•↟✘•。被徵收人對補償仍有異議的◕│,按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理•↟✘•。

 第二十三條 各省◕✘、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會◕│,對房地產價格評估機構做出的複核結果進行鑑定•↟✘•。

評估專家委員會由房地產估價師以及價格◕✘、房地產◕✘、土地◕✘、城市規劃◕✘、法律等方面的專家組成•↟✘•。

第二十四條 評估專家委員會應當選派成員組成專家組◕│,對複核結果進行鑑定•↟✘•。專家組成員為3人以上單數◕│,其中房地產估價師不得少於二分之一•↟✘•。

第二十五條 評估專家委員會應當自收到鑑定申請之日起10日內◕│,對申請鑑定評估報告的評估程式◕✘、評估依據◕✘、評估假設◕✘、評估技術路線◕✘、評估方法選用◕✘、引數選取◕✘、評估結果確定方式等評估技術問題進行稽核◕│,出具書面鑑定意見•↟✘•。

經評估專家委員會鑑定◕│,評估報告不存在技術問題的◕│,應當維持評估報告;評估報告存在技術問題的◕│,出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤◕│,重新出具評估報告•↟✘•。

第二十六條 房屋徵收評估鑑定過程中◕│,房地產價格評估機構應當按照評估專家委員會要求◕│,就鑑定涉及的評估相關事宜進行說明•↟✘•。需要對被徵收房屋進行實地查勘和調查的◕│,有關單位和個人應當協助•↟✘•。

第二十七條 因房屋徵收評估◕✘、複核評估◕✘、鑑定工作需要查詢被徵收房屋和用於產權調換房屋權屬以及相關房地產交易資訊的◕│,房地產管理部門及其他相關部門應當提供便利•↟✘•。

第二十八條 在房屋徵收評估過程中◕│,房屋徵收部門或者被徵收人不配合◕✘、不提供相關資料的◕│,房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況•↟✘•。

第二十九條 除政府對用於產權調換房屋價格有特別規定外◕│,應當以評估方式確定用於產權調換房屋的市場價值•↟✘•。

第三十條 被徵收房屋的類似房地產是指與被徵收房屋的區位◕✘、用途◕✘、權利性質◕✘、檔次◕✘、新舊程度◕✘、規模◕✘、建築結構等相同或者相似的房地產•↟✘•。

被徵收房屋類似房地產的市場價格是指被徵收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格•↟✘•。確定被徵收房屋類似房地產的市場價格◕│,應當剔除偶然的和不正常的因素•↟✘•。

第三十一條 房屋徵收評估◕✘、鑑定費用由委託人承擔•↟✘•。但鑑定改變原評估結果的◕│,鑑定費用由原房地產價格評估機構承擔•↟✘•。複核評估費用由原房地產價格評估機構承擔•↟✘•。房屋徵收評估◕✘、鑑定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行•↟✘•。

第三十二條 在房屋徵收評估活動中◕│,房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為◕│,按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》◕✘、《房地產估價機構管理辦法》◕✘、《註冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰•↟✘•。違反規定收費的◕│,由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰•↟✘•。

第三十三條 本辦法自公佈之日起施行•↟✘•。2003年12月1日原建設部發布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止•↟✘•。但《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的專案◕│,繼續沿用原有規定•↟✘•。


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